צמיחת הנדל"ן של פרנקפורט: שכר דירה שממריא, פיתוחים רבי-קומות, וגל המשקיעים העולמיים

• מצב הנדל"ן של פרנקפורט כיום
• חדשנות בעיצוב וניהול נכסים
• שחקנים מרכזיים ודינמיקת השוק
• תחזיות להתרחבות ואזורי השקעה חמים
• ביצועים ומגמות לפי שכונות
• תסריטים מתפתחים והשתנות השוק
• סיכונים, מכשולים ופתיחות אסטרטגיות
• מקורות והפניות

“שוק הנדל"ן של פרנקפורט בשנת 2025 הוא תצוגה של ניגודים: תחום הדיור הלוהט מתמודד עם היצע מוגבל, נוף מסחרי שנע משתנה בהתאם למגמות העבודה החדשות, ושיעור הולך וגדל של עניין מצד משקיעים עולמיים.” (מקור)

מצב הנדל"ן של פרנקפורט כיום

שוק הנדל"ן של פרנקפורט עובר שינוי דרמטי לקראת 2025, ומאופיין בשכרי דירה שממריאים, עלייה בפיתוחים רבי-קומות, וגידול בזרם המשקיעים העולמיים. העיר, שהייתה מוכרת זמן רב כאחת ממרכזי הכלכלה של גרמניה, חווה כעת דרישה חסרת תקדים למגורים ולנכסים מסחריים, המונעת ממקומה האסטרטגי בכלכלה האירופאית ומהעברת מוסדות פיננסיים לאחר הברקזיט.

• שכרי דירה שממריאים: שכרי דירה למגורים בפרנקפורט הגיעו לרמות שיא. נכון לא début 2024, שכרי דירה ממוצעים עבור חוזים חדשים באזורים מרכזיים עלו על €22 למ"ר, עלייה של 7% בהשוואה לשנה שעברה (JLL). שיעור הפנויות בעיר נשאר מתחת ל-1%, מה שמגביר את התחרות על דירות זמינות. השכרי דירה המסחריים גם עולים, כאשר השכרי דירה עבור משרדים אזור הבנקאות עולים על €50 למ"ר לחודש (Colliers).
• מגדלים חדשים מחדש את קו הרקיעה: קו הרקיעה של פרנקפורט מתפתח במהירות, עם יותר מעשרה פרויקטים רבי-קומות בבנייה או בתכנון. פיתוחים בולטים כוללים את המתחם FOUR Frankfurt ואת מגדל Millennium, אשר צפויים לספק אלפי יחידות מגורים ומשרדים חדשות עד 2025 (FOUR Frankfurt). פרויקטים אלו נועדו להתמודד עם בעיות היצע, אך גם מושכים קונים יוקרתיים ושוכרים רב-לאומיים, מה שמגביר עוד יותר את המחירים.
• משקיעים גלובליים זורמים פנימה: הון בינלאומי ממשיך לזרום לשוק הנדל"ן של פרנקפורט. בשנת 2023, משקיעים זרים היו אחראים ליותר מ-40% מכלל עסקאות הנדל"ן המסחרי בעיר, עם עניין משמעותי מקרנות מצפון אמריקה, המזרח התיכון ואסיה (Savills). יציבות העיר, תשתיות חזקות, ומעמדה כמרכז פיננסי אירופי הופכים אותה למגנט להשקעות הזרות, אפילו כשערים גרמניות אחרות חוות ירידה בביקוש.

בהתקדמות לקראת 2025, מומחים מנבאים כי בעוד שההיצע החדש עשוי להקל על חלק מהלחץ, הביקוש ימשיך לעלות על הזמינות, מה שיבטיח שהשכרי דירה יישארו גבוהים. השינוי של פרנקפורט למוקד נדל"ן עולמי צפוי להימשך, שאוב בעזרת עמידותה הכלכלית ומשיכתה הבינלאומית.

חדשנות בעיצוב וניהול נכסים

שוק הנדל"ן של פרנקפורט עובר שינוי משמעותי לקראת 2025, מאופיין בשכרי דירה שממריאים, עלייה בפיתוחים רבי-קומות, וזרם משמעותי של משקיעים עולמיים. הסביבה הדינמית הזו מש reshaping both the city’s skyline and its investment landscape.

• שכרי דירה שממריאים: שכרי דירה למגורים ולמסחר בפרנקפורט הגיעו לרמות חסרות תקדים. לפי JLL, שכרי דירה למשרדים מרכזיים עלו ל-€48.50 למ"ר לחודש ברבעון הראשון של 2024, עלייה של 7% בהשוואה לשנה שעברה. שכרי דירה למגורים גם עולים, כאשר Immowelt מדווחים על שכרי דירה ממוצעים של €17.50 למ"ר, עלייה מ-€15.80 בשנת 2022. עלייה זו מונעת מהיצע מוגבל, ביקוש חזק מעסקים בינלאומיים, ומעמדה ההולך וגדל של פרנקפורט כמרכז פיננסי לאחר הברקזיט.
• מגדלים חדשים מחדש את קו הרקיעה: העיר חווה פריחת בנייה, עם מספר מגדלים בולטים שצפויים להיבנות עד 2025. פרויקטים כמו FOUR Frankfurt בגובה של 233 מטר ומגדל Omniturm בגובה של 205 מטר מציגים קונספטים מעורבים שמשלבים שטחי מגורים, משרדים וחניות. פיתוחים אלו לא רק מוסיפים שטחי רצפה זמינים אלא גם קובעים תקני חדשנות בתחום הקיימות וטכנולוגיות בניין חכמות, כמו חזיתות חסכוניות באנרגיה ומערכות ניהול דיגיטליות משולבות.
• משקיעים גלובליים זורמים פנימה: נכסי הנדל"ן של פרנקפורט מושכים מגוון רחב של משקיעים בינלאומיים. נתונים מ-CBRE מראים כי הון זר היווה יותר מ-60% מכלל עסקאות הנדל"ן המסחרי בעיר ברבעון הראשון של 2024. משקיעים מאסיה, המזרח התיכון וצפון אמריקה פעילים במיוחד, מושכים על ידי יציבותה הכלכלית של פרנקפורט, תשתיות חזקות ותפקידה כשער לשוק האירופי.

לסיכום, שוק הנדל"ן של פרנקפורט בשנת 2025 מאופיין בשכרי דירה שממריאים, גלי פרויקטים רבי-קומות חדשניים, ועניין גובר של משקיעים עולמיים. מגמות אלו צפויות להחזק את מעמדה של פרנקפורט כאחת משוקי הנדל"ן הדינמיים והאטרקטיביים ביותר באירופה.

שחקנים מרכזיים ודינמיקת השוק

שוק הנדל"ן של פרנקפורט מוכן לשינוי משמעותי בשנת 2025, מונע על ידי עליית מחירי השכירות, גלי פיתוחים חדשים רבי-קומות, והגברת העניין ממרחב הגלובליים. כבירת הפיננסים של גרמניה, פרנקפורט ממשיכה למשוך תאגידים רב-לאומיים, מוסדות פיננסיים וחברות טכנולוגיה, מה שמזין את הביקוש למגורים ולמקרקעי מסחר.

• שכרי דירה שממריאים: מחירי השכירות בפרנקפורט הגיעו לשיאים חדשים, עם שכרי דירה ממוצעים לחודש עבור חוזים חדשים באזורים מרכזיים שעולים על €22 למ"ר בתחילת 2024 – עלייה של יותר מ-7% (JLL). גם בתחום המגורים יש להן השפעה דומה, עם שכרי דירה ממוצעים באזורים מרכזיים כמו ווסטנד ואינצדט שעולים על €20 למ"ר, מה שמשקף חוסרים מתמשכים בביקוש ורמות חזקות של ביקוש (Immowelt).
• מגדלים חדשים מחדש את קו הרקיעה: קו הרקיעה של פרנקפורט חווה שינוי דרמטי, עם יותר מעשרה פרויקטים רבי-קומות בבנייה או בתכנון. פיתוחים בולטים כוללים את "Four Frankfurt" בגובה של 233 מטר ואת "Millennium Tower" בגובה של 190 מטר, שניהם צפויים להושלמו עד 2025 (Four Frankfurt). המגדלים המעורבים הללו צפויים להוסיף אלפי יחידות מגורים חדשות ושטחי משרדים פרימיום, מה שמגביר את התחרות וקובע תקני חדשנות בתחום היוקרה והקיימות.
• משקיעים גלובליים זורמים פנימה: הון בינלאומי ממשיך לזרום לשוק הנדל"ן של פרנקפורט. בשנת 2023, השקעות חוצות גבולות היו אחראיות ל-40% מכלל עסקאות הנדל"ן המסחרי, עם inflows משמעותיים מצפון אמריקה, אסיה והמזרח התיכון (CBRE). מעמד העיר כמרכז פיננסי לאחר הברקזיט, בשילוב עם תשתיות חזקות וסביבה רגולטורית יציבה, הופך אותה למגנט למשקיעים מוסדיים שמחפשים תשואות ארוכות טווח.

בהתקדמות לקראת 2025, הצפייה בין ההיצע המוגבל, לפיתוחים החדשים המambitious והביקוש החוצה והקבוע צפויה לשמור על הלחץ כלפי רמות שכר הדירה וערכי הנדל"ן. בעוד שחששות המחיר נמשכים עבור התושבים המקומיים, הדינמיקה של השוק מדגימה את החשיבות הגוברת של פרנקפורט כמוקד נדל"ן אירופי.

תחזיות להתרחבות ואזורי השקעה חמים

שוק הנדל"ן של פרנקפורט מוכן להתרחבות משמעותית בשנת 2025, מונע על ידי עלייה בביקוש, ותוכנית חדשה של פיתוחים, והגברת העניין מצד המשקיעים הגלובליים. כבירת הפיננסים של גרמניה, פרנקפורט ממשיכה למשוך תאגידים רב-לאומיים, חברות פינטק ומוסדות בינלאומיים, מה שמזין את הביקוש לנכסי מגורים ומסחר.

• שכרי דירה שממריאים: שכרי דירה למגורים ולמשרדים בפרנקפורט צפויים להגיע לגבהים חדשים בשנת 2025. לפי JLL, שכרי דירה למשרדים פרימיום כבר ביססו themselves על €51 למ"ר לחודש ברבעון הראשון של 2024, עם תחזיות המצביעות על עליות נוספות כאשר שיעורי ה vacancies יתקשחו. שכרי דירה למגורים נמצאים גם בעלייה, כאשר Immowelt מדווחים על שכרי דירה ממוצעים שעולים על €17 למ"ר, עלייה של מעל 5% לעומת שנה שעברה.
• מגדלים חדשים משנים את קו הרקיעה: קו הרקיעה של פרנקפורט צפוי undergo שינויים דרמטיים, עם מספר פרויקטים בולטים צפויים להיבנות עד 2025. פיתוחים בולטים כוללים את FOUR Frankfurt, הממתח עם מעל ל-600 דירות ו-100,000 מ"ר של שטחי משרדים, ואת מגדל T1, שצפוי להיות אחד הבניינים הגבוהים בגרמניה. פרויקטים אלו מיועדים לענות על הביקוש הגדל בעיר למשרדים ולשטחי מגורים פרימיום.
• משקיעים גלובליים זורמים פנימה: פרנקפורט נשארת מגנט להון בינלאומי. בשנת 2023, השקעות חוצות גבולות היו אחראיות ליותר מ-40% מכלל עסקאות הנדל"ן המסחרי בעיר (CBRE). משקיעים מהמדינה הפנימית, מהמזרח התיכון ומאזור אסיה פעילים במיוחד, נמשכים בשל יציבות הכלכלה של פרנקפורט, עליית השכירות החזקה, ותפקידה כמרכז פיננסי לאחר הברקזיט.
• אזורי השקעה חמים: האזורים המבוקשים ביותר כוללים את הבנקוונטל (מחוז פיננסים), אירופא וירטל ופראנקפורט, שם פרויקטים חדשים ושיפורי תשתיות מגבירים את הערך. המחויבות המתמשכת של העיר לתכנון עירוני בר קיימא ותקני בנייה ירוקים מגבירים את המשיכה שלה עבור משקיעים שממוקדים בהשקעות סביבתיות (Savills).

עם היצע מוגבל, פרויקטים חדשים וחזונות מתמשכים, שוק הנדל"ם של פרנקפורט מוכן ל-2025 דינמית, ומציע הזדמנויות רווחיות למשקיעים ולמפתחים כאחד.

ביצועים ומגמות לפי שכונות

שוק הנדל"ן של פרנקפורט מוכן לשינוי משמעותי בשנת 2025, עם עליות בשכרי הדירה, גלי פיתוחים חדשים רבי-קומות, ועניין הולך וגדל מצד משקיעים עולמיים. כבירת הפיננסים של גרמניה, פרנקפורט ממשיכה למשוך תשומת לב הן מקומית והן בינלאומית, כאשר כל שכונה מציגה מגמות וביצועים ייחודיים.

• שכרי דירה שממריאים בכל השכונות
  שכרי דירה למגורים בפרנקפורט הגיעו לשיאים חדשים, כאשר שכר הדירה הממוצע חוצה את €20 למ"ר באזורים המרכזיים כמו אינצדט ווסטנד, לפי ImmobilienScout24. שכונות פריפריאליות כמו בוקנבהיים וסכסנהאוזן גם חוות עליות באחוזים דו ספרתיים בהשוואה לשנה שעברה, המונעות מהיצע מוגבל וביקוש חזק מהמקצועיות ומהעולים חדשים.
• מגדלים חדשים מחדש את קו הרקיעה
  קו הרקיעה של העיר עובר שינוי דרמטי עם סיום ובנייה מתמשכת של מגדלים מרכזיים כגון FOUR Frankfurt, ONE, ומגדל Millennium. פרויקטים אלו מוסיפים אלפי יחידות מגורים ומשרדים בפרימיום, במיוחד באזורים הבנקוונטל ואירופא וירטל. עיריית פרנקפורט מדווחת על יותר מ-1.5 מיליון מ"ר של שטחי מגורים ומסחר חדשים שיסופקו עד 2025, מה שמגביר את התחרות על מקומות פרימיום.
• משקיעים גלובליים זורמים פנימה
  מעמדה של פרנקפורט כמוקד פיננסי לאחר הברקזיט גרם לזרם של הון בינלאומי, במיוחד מהמשקיעים של צפון אמריקה, המזרח התיכון ואסיה. לפי JLL, ההשקעה הזרה הייתה אחראית ליותר מ-60% מכלל עסקאות הנדל"ן המסחרי בשנת 2023, מגמה צפויה להימשך גם ב-2025. אזורים כמו גאלוס ואוסטנד רואים עלייה בפעילות, כאשר משקיעים ממוקדים כאחד בפרויקטים חדשים ובאפשרויות שניתנות להרחבה.
• תחזיות לפי שכונות
  • איזור אינצדט וווסטנד: רמות השכר הגבוהות ביותר ושיעורי הפנויות הנמוכים ביותר, בעקבות פיתוחים יוקרתיים וקרבה למוסדות פיננסיים.
  • אירופא וירטל וגאלוס: גידול מהיר בעקבות פרויקטים מעורבים חדשים ושיפורים בתשתיות.
  • סכסנהאוזן ובורנהיים: פופולרי בקרב מקצועיים צעירים ומשפחות, עם עליות בשכרי הדירה והיצע מוגבל חדש.

לסיכום, שוק הנדל"ן של פרנקפורט בשנת 2025 מאופיין בעליות בשכרי הדירה, קו הרקיעה שמסופר במגדלים חדשים, והשקעות עולמיות חזקות, כאשר כל שכונה מציעה הזדמנויות ואתגרים ייחודיים למשקיעים ולתושבים כאחד.

תסריטים מתפתחים והשתנות השוק

שוק הנדל"ן של פרנקפורט מוכן לשינוי משמעותי בשנת 2025, מונע על ידי עליות במחירי השכירות, עליית פרויקטים חדשים רבי-קומות, ועניין גובר מבית בפנים המערב. כבירת הפיננסים של גרמניה, פרנקפורט ממשיכה למשוך תאגידים רב-לאומיים, חברות פינטק, ועולים חדשים, המגביר את הביקוש למגורים ולנכסים מסחריים.

• שכרי דירה שממריאים: מחירי השכירות בפרנקפורט הגיעו לרמות שיא, כאשר שכרי דירה ממוצעים לחודש עבור חוזים חדשים ברוב האזורים המרכזיים עולים על €20 למ"ר בתחילת 2024 – עלייה של יותר מ-8% (Statista). היצע הדיור המוגבל בעיר, יחד עם גידול האוכלוסייה ושוק העבודה החזק, צפוי להדחוף את השכרי דירה גבוהים יותר בשנת 2025. אנליסטים מנבאים כי שכרי הדירה הממוצעים עשויים לעלות ב-5-7% נוספים בשנה הבאה, במיוחד באזורים כמו ווסטנד, סכסנהאוזן ואירופא וירטל.
• מגדלים חדשים מחדש את קו الرקיעה: קו הרקיעה של פרנקפורט עובר שינוי דרמטי, כאשר מספר פרויקטים רבי-קומות מתוכננים להיבנות בשנת 2025. פיתוחים בולטים כוללים את מגדל “Four Frankfurt” בגובה 228 מטר ואת מגדל “Millennium Tower” בגובה 205 מטר, אשר יביאו אלפי מ"ר של שטחי משרדים ומגורים פרימיום (Four Frankfurt; Millennium Tower). פרויקטים אלו נועדו לעמוד בדרישות המשתנות של עסקים בינלאומיים ודיירים עשירים, ובכך לחזק את מעמדה של פרנקפורט כעיר גלובלית.
• משקיעים גלובליים זורמים פנימה: הון בינלאומי ממשיך לזרום לשוק הנדל"ן של פרנקפורט. בשנת 2023, משקיעים זרים היו אחראים לכמעט 40% מכלל עסקאות הנדל"ן המסחרי בעיר (JLL). עם הכלכלה היציבה של גרמניה ומעמדה של פרנקפורט כמרכז פיננסי לאחר הברקזיט, משקיעים מוסדיים מאסיה, המזרח התיכון וצפון אמריקה צפויים להגדיל את ההשקעות שלהם בשנת 2025, ממוקדים הן במגדלי המשרדים והן בפיתוחי מגורים באיכות גבוהה.

לסיכום, שוק הנדל"ן של פרנקפורט בשנת 2025 יתאפיין בשכרי דירה שממריאים, קו הרקיעה המשלב שינויים וההשקעה הבינלאומית החזקה. מגמות אלו צפויות להחזק את מעמדה של העיר כאחת משוקי הנדל"ן הדינמיים והמתחרים ביותר באירופה.

סיכונים, מכשולים ופתיחות אסטרטגיות

שוק הנדל"ן של פרנקפורט מוכן לשינוי משמעותי בשנת 2025, מונע על ידי עלייה בביקוש, פיתוחים רבי-קומות רבי-ומיומיות, וגל של השקעה בינלאומית. עם זאת, הזדמנויות אלו מלוות בסיכונים ובמכשולים ניכרים שעל הנוגעים בדבר לנווט.

• שכרי דירה שממריאים: שכרי הדירה למגורים ולמסחר בפרנקפורט צפויים להמשיך את עליה בגובהם. לפי JLL, שכרי דירה מרכזיים הגיעו ל-€48 למ"ר לחודש ברבעון הראשון של 2024, עלייה של 6% בהשוואה לשנה שעברה, עם ציפיות לצמיחה נוספת כאשר שיעורי הפנויות מתהדקים. שכרי הדירה למגורים גם עלו, כאשר Numbeo מדווחים על שכרי דירה חודשיים ממוצעים לדירה במרכז העיר שעד €1,500–€2,000. עלייה מהירה זו מסכנת להשיג את הדלת וזמינותן עבור הדיירים המקומיים, ואולי לגרום למתחים חברתיים והתערבות רגלולטורית.
• מגדלים חדשים ויצירת עירונית: קו הרקיעה של העיר צפוי לשנות את פניו dramatically, עם פרויקטים כמו FOUR Frankfurt ומגדל Millennium שמוסיפים מאות אלפי מ"ר של משרדים (FOUR Frankfurt). למרות שפיתוחים אלו משכו תשומת לב עולמית, הם גם מעלים חששות בנוגע לעיכובי בניה, חורגות תקציב, ושילוב של תשתיות חדשות בתמונה העירונית. הצפיפות העירונית המוגברת עשויה להעמיס על השירותים הציבוריים והתחבורה, מה שדורש תכנון עירוני אסטרטגי.
• משקיעים גלובליים זורמים פנימה: הסטטוס של פרנקפורט כמוקד פיננסי לאחר הברקזיט משך משקיעים מוסדיים מאסיה, צפון אמריקה והמזרח התיכון (Cushman & Wakefield). בעוד שהזרם הזה משפר את הנזילות ואת הפיתוח, הוא גם מגביר את התחרות על נכסים פרימיום ומסכנת את השוק בעקבות זעזועים כלכליים עולמיים. תנודות במטבעות ומתח גיאופוליטי עשוים להשפיע על זרימות ההשקעה ועל ערכי הנכסים.
• סיכונים רגולטוריים ופוליטיים: ממשלת גרמניה שוקלת לקבוע הנחיות לשכרי דירה ולפקודות לקיימות מחמירות (Handelsblatt). אמצעים אלו, שמטרתם לשמור על הנגישות והמטרות הסביבתיות, עשויים להרתיע מהשקעות ספקולטיביות ולחסום אישורים לפרויקטים.
• פתיחות אסטרטגיות: למרות המכשולים הללו, הזדמנויות רבות עבור משקיעים ומפתחים שעשויים לנווט בתוך המורכבות הרגולטורית, להתמקד בפרויקטים סביבתיים וחדשניים, ולהשתמש בתפקיד של פרנקפורט כמוקד פיננסי אירופי. שחקנים מוקפים בתחום הבנייה הירוקה ומגורים נגישים עשויים ליהנות גם מהטבות מדיניות וגם מהביקוש החזק.

מקורות והפניות

• שוק הנדל"ן של פרנקפורט ב-2025: שכרי דירה שממריאים, מגדלים חדשים ומשקיעים גלובליים זורמים פנימה
• JLL
• Colliers
• Savills
• Omniturm
• עיריית פרנקפורט
• Statista
• Numbeo
• Handelsblatt