Realitní boom ve Frankfurtu: Růst nájmů, vysoké budovy a vlna globálních investorů

• Současný stav frankfurtského realitního trhu
• Inovace formující rozvoj a správu nemovitostí
• Hlavní aktéři a dynamika trhu
• Očekávaná expanze a investiční hotspoty
• Výkonnost a trendy podle čtvrtí
• Nově se objevující scénáře a vývoj trhu
• Rizika, překážky a strategické příležitosti
• Zdroje a reference

“Nemovitostní trh ve Frankfurtu v roce 2025 je studiem v kontrastech: žhavý obytný sektor bojující s omezenou nabídkou, obchodní prostředí přizpůsobující se novým pracovním trendům a rostoucí zájem globálních investorů.” (zdroj)

Současný stav frankfurtského realitního trhu

Frankfurtský realitní trh prochází dramatickou transformací směrem k roku 2025, charakterizovanou rostoucími nájmy, nárůstem výškových budov a rostoucím přílivem globálních investorů. Město, dlouho uznávané jako finanční centrum Německa, nyní zažívá bezprecedentní poptávku jak po obytných, tak po komerčních nemovitostech, poháněnou svou strategickou polohou v evropské ekonomice a post-brexitovým přesunem finančních institucí.

• Rostoucí nájmy: Obytné nájmy ve Frankfurtu dosáhly rekordních výšin. Na začátku roku 2024 průměrné požadované nájmy za nové nájmy v nejžádanějších lokalitách přesáhly 22 € za m², což představuje 7% meziroční nárůst (JLL). Město má míru volných bytů pod 1 %, což zintenzivňuje konkurenci o dostupné byty. Komerční nájmy také vzrůstají, přičemž průměrné nájmy za kanceláře v bankovním okrsku překračují 50 € za m² měsíčně (Colliers).
• Nové věže, které mění panorama: Frankfurtova panorama se rychle mění, přičemž více než tucet výškových projektů je ve výstavbě nebo v plánu. Mezi významné projekty patří komplex FOUR Frankfurt a Millennium Tower, které mají do roku 2025 dodat tisíce nových obytných a kancelářských jednotek (FOUR Frankfurt). Tyto projekty mají za cíl řešit nedostatek nabídky, ale také přitahují luxusní kupce a nadnárodní nájemníky, což dále zvyšuje ceny.
• Globální investoři přicházejí: Mezinárodní kapitál nadále prou dí do frankfurtského realitního trhu. V roce 2023 zahraniční investoři představovali více než 40% všech transakcí na komerčním realitním trhu ve městě, přičemž značný zájem projevily fondy ze Severní Ameriky, Blízkého východu a Asie (Savills). Stabilita města, robustní infrastruktura a status evropského finančního centra z něj činí magnet pro přeshraniční investice, i když v jiných německých městech poptávka chladne.

Při pohledu na rok 2025 odborníci předpovídají, že ačkoli nová nabídka může ulevit od některých tlaků, poptávka bude i nadále převyšovat dostupnost, což udrží nájmy na vysoké úrovni. Transformace Frankfurtu na globální realitní hotspot má pokračovat, poháněná jeho ekonomickou odolností a mezinárodním přitažlivostí.

Inovace formující rozvoj a správu nemovitostí

Frankfurtský realitní trh prochází transformační fází směrem k roku 2025, charakterizovanou rostoucími nájmy, nárůstem výškových budov a významným přílivem globálních investorů. Toto dynamické prostředí mění jak panorama města, tak jeho investiční krajinu.

• Rostoucí nájmy: Obytné a komerční nájmy ve Frankfurtu dosáhly bezprecedentních úrovní. Podle JLL dosáhly průměrné nájmy za kanceláře na nejžádanějších místech 48,50 € za m² za měsíc v prvním čtvrtletí 2024, což představuje 7% meziroční nárůst. Obytné nájmy také rostou, přičemž Immowelt uvádí průměrné požadované nájmy 17,50 € za m², což je nárůst z 15,80 € v roce 2022. Tento nárůst je poháněn omezenou nabídkou, silnou poptávkou od mezinárodních podniků a rostoucím statusem Frankfurtu jako finančního centra po brexitu.
• Nové věže redefinující panorama: Město zažívá boom výstavby, přičemž několika významným věžím by měly být dokončeny do roku 2025. Projekty jako 233metrový FOUR Frankfurt a 205metrový Omniturm zavádějí smíšené využití, které propojuje obytné, kancelářské a maloobchodní prostory. Tyto projekty nejen zvyšují dostupný užitný prostor, ale také nastavují nové standardy pro udržitelnost a technologie chytrých budov, jako jsou energeticky efektivní fasády a integrované digitální správní systémy.
• Globální investoři přicházejí: Frankfurtova nemovitost přitahuje různorodou skupinu mezinárodních investorů. Data od CBRE ukazují, že zahraniční kapitál představoval více než 60% všech transakcí s komerčními nemovitostmi ve městě během prvního čtvrtletí 2024. Investoři z Asie, Blízkého východu a Severní Ameriky jsou obzvlášť aktivní, přitahováni stabilitou ekonomiky Frankfurtu, robustní infrastrukturou a rolí města jako vstupní brány na evropský trh.

Stručně řečeno, frankfurtský realitní trh v roce 2025 je charakterizován rychle rostoucími nájmy, vlnou inovativních výškových projektů a zvýšeným globálním zájmem o investice. Tyto trendy mají dále posílit pozici Frankfurtu jako jednoho z nejdynamičtějších a nejatraktivnějších realitních trhů v Evropě.

Hlavní aktéři a dynamika trhu

Frankfurtský realitní trh je připraven na významnou transformaci v roce 2025, poháněnou rostoucími cenami nájmů, vlnou nových výškových projektů a rostoucím zájmem globálních investorů. Jako finanční kapitál Německa Frankfurt nadále přitahuje nadnárodní korporace, finanční instituce a technologické firmy, což zvyšuje poptávku po obytných i komerčních nemovitostech.

• Rostoucí nájmy: Cenové nájmy ve Frankfurtu dosáhly rekordních výšin, přičemž průměrné měsíční nájmy za nové nájmy na nejžádanějších místech na začátku roku 2024 přesáhly 22 € za m² – nárůst o více než 7 % meziročně (JLL). Obytný sektor je podobně ovlivněn, s průměrnými nájmy ve středových okresech jako Westend a Innenstadt překračujícími 20 € za m², což odráží trvalé nedostatky nabídky a silnou poptávku (Immowelt).
• Nové věže měnící panorama: Frankfurtova panorama prochází dramatickou transformací, s více než tucetem výškových projektů ve výstavbě nebo v plánu. Mezi významné projekty patří 233metrová „Four Frankfurt“ a 190metrová „Millennium Tower“, které mají být dokončeny do roku 2025 (Four Frankfurt). Tyto smíšeně využívané věže by měly přidat tisíce nových obytných jednotek a prémiových kancelářských prostor, což zintenzivňuje konkurenci a nastavuje nové standardy pro luxus a udržitelnost.
• Globální investoři přicházejí: Mezinárodní kapitál nadále proudí do frankfurtského realitního trhu. V roce 2023 přeshraniční investice představovaly téměř 40 % všech transakcí s komerčními nemovitostmi, přičemž významné přílivy pocházely ze Severní Ameriky, Asie a Blízkého východu (CBRE). Post-brexitový status města jako finančního centra, spolu s robustní infrastrukturou a stabilním regulačním prostředím, z něj činí magnet pro institucionální investory hledající dlouhodobé výnosy.

Při pohledu na rok 2025 se očekává, že interakce mezi omezenou nabídkou, ambiciózními novými projekty a udržitelnou globální poptávkou udrží růstový tlak na nájmy a hodnoty nemovitostí. Ačkoli se obavy o dostupnost pro místní obyvatele udržují, dynamika trhu podtrhuje rostoucí význam Frankfurtu jako evropského realitního hotspotu.

Očekávaná expanze a investiční hotspoty

Frankfurtský realitní trh je připraven na významnou expanzi v roce 2025, poháněnou rostoucí poptávkou, silným sledem nových projektů a zvýšeným zájmem globálních investorů. Jako finanční kapitál Německa Frankfurt nadále přitahuje nadnárodní korporace, fintech startupy a mezinárodní instituce, což pohání poptávku po obytných i komerčních nemovitostech.

• Rostoucí nájmy: Obytné a kancelářské nájmy ve Frankfurtu jsou očekávány na nové úrovně v roce 2025. Podle JLL průměrné kancelářské nájmy již v prvním čtvrtletí 2024 dosáhly 51 €/m² za měsíc, s prognózami naznačujícími další nárůsty, jak se míra volných ploch zmenšuje. Obytné nájmy se také nachází na vzestupu, přičemž Immowelt uvádí průměrné požadované nájmy překračující 17 €/m², což je nárůst o více než 5 % meziročně.
• Nové věže transformující panorama: Frankfurtova panorama má dramaticky změnit několik významných projektů plánovaných na dokončení v roce 2025. Mezi významné projekty patří smíšený objekt FOUR Frankfurt, který přidá přes 600 bytů a 100 000 m² kancelářského prostoru, a T1 Tower, který má být jednou z nejvyšších budov v Německu. Tyto projekty jsou navrženy tak, aby splnily rostoucí poptávku města po prémiových kancelářských a obytných prostorách.
• Globální investoři přicházejí: Frankfurt zůstává magnetem pro mezinárodní kapitál. V roce 2023 přeshraniční investice představovaly více než 40 % všech transakcí s komerčními nemovitostmi ve městě (CBRE). Investoři ze Spojených států, Blízkého východu a Asie jsou obzvlášť aktivní, přitahováni stabilitou ekonomiky Frankfurtu, silným růstem nájmů a jeho rolí jako post-brexitového finančního centra.
• Investiční hotspoty: Nejžádanější čtvrti zahrnují Bankenviertel (finanční čtvrť), Europaviertel a Sachsenhausen, kde nové projekty a vylepšení infrastruktury zvyšují hodnotu. Trvalý závazek města k udržitelné městské plánování a standardům zelených budov dále posiluje jeho přitažlivost pro investory zaměřené na ESG (Savills).

Se snadnou nabídkou, ambiciózními novými projekty a udržitelným globálním zájmem se frankfurtský realitní trh chystá na dynamický rok 2025, nabízející ziskové příležitosti pro investory a vyvíjející se subjekty.

Výkonnost a trendy podle čtvrtí

Frankfurtský realitní trh je připraven na významnou transformaci v roce 2025, charakterizovanou rostoucími nájmy, vlnou nových výškových budov a zvýšeným zájmem globálních investorů. Jako finanční kapitál Německa Frankfurt nadále přitahuje pozornost jak domácích, tak mezinárodních subjektů, přičemž každá čtvrť vykazuje jedinečné trendy a výkonnostní ukazatele.

• Rostoucí nájmy napříč čtvrtěmi
  Obytné nájmy ve Frankfurtu dosáhly rekordních maxim, přičemž průměrná požadovaná nájemné překročilo 20 € za m² v centrálních čtvrtích jako Innenstadt a Westend, podle ImmobilienScout24. Periferie jako Bockenheim a Sachsenhausen také zažívají dvouciferné procentní nárůsty rok po roce, poháněné omezenou nabídkou a silnou poptávkou od profesionálů a expatů.
• Nové věže měnící panorama
  Panorama města prochází dramatickou transformací s dokončením a probíhající výstavbou historických věží jako FOUR Frankfurt, ONE a Millennium Tower. Tyto projekty přidávají tisíce prémiových obytných a kancelářských jednotek, zejména v okresech Bankenviertel a Europaviertel. Město Frankfurt uvádí, že do roku 2025 bude dodáno přes 1,5 milionu čtverečních metrů nových komerčních a obytných prostor, což zintenzivňuje konkurenci o špičkové lokace.
• Globální investoři přicházejí
  Status Frankfurtu jako post-brexitového finančního centra přitáhl vlnu mezinárodního kapitálu, zejména od institucionálních investorů ze Severní Ameriky, Blízkého východu a Asie. Podle JLL zahraniční investice představovaly více než 60 % všech transakcí s komerčními nemovitostmi v roce 2023, což je trend, který se očekává, že bude pokračovat do roku 2025. Čtvrtě jako Gallus a Ostend zažívají zvýšenou aktivitu, přičemž investoři cílí jak na nové projekty, tak na příležitosti s přidanou hodnotou.
• Vyhlídky podle čtvrtí
  • Innenstadt & Westend: Nejvyšší nájmy a nejnižší míra volnosti, poháněné luxusními developerskými projekty a blízkostí k finančním institucím.
  • Europaviertel & Gallus: Rychlý růst díky novým smíšeným projektům a zlepšení infrastruktury.
  • Sachsenhausen & Bornheim: Oblíbené mezi mladými profesionály a rodinami, s rostoucími nájmy a omezenou novou nabídkou.

Stručně řečeno, frankfurtský realitní trh v roce 2025 je charakterizován rostoucími nájmy, panorama s novými budovami a silnými globálními investicemi, přičemž každá čtvrť nabízí různorodé příležitosti a výzvy pro investory a obyvatele.

Nově se objevující scénáře a vývoj trhu

Frankfurtský realitní trh je připraven na významnou transformaci v roce 2025, poháněnou rostoucími nájmy, vlnou nových výškových budov a rastoucím zájmem globálních investorů. Jako finanční kapitál Německa Frankfurt nadále přitahuje nadnárodní korporace, fintech startupy a expaty, což zvyšuje poptávku po obytných i komerčních nemovitostech.

• Rostoucí nájmy: Cenové nájmy ve Frankfurtu dosáhly rekordních výšin, přičemž průměrné měsíční nájmy za nové nájmy na nejžádanějších místech na začátku roku 2024 přesáhly 20 € za m² – nárůst o více než 8 % (Statista). Omezená nabídka bydlení ve městě, spojení s rostoucí populací a silným trhem práce, se očekává, že dále zvýší nájmy v roce 2025. Analytici předpovídají, že průměrné nájmy by mohly vzrůst o dalších 5-7 % během příštího roku, zejména v centrálních čtvrtích jako Westend, Sachsenhausen a Europaviertel.
• Nové věže měnící panorama: Panorama Frankfurtu prochází dramatickou transformací, přičemž několik významných projektů mrakodrapů je plánováno na dokončení v roce 2025. Mezi významné projekty patří 228metrová věž “Four Frankfurt” a 205metrová “Millennium Tower”, které přidají tisíce čtverečních metrů prémiových kancelářských a obytných prostor (Four Frankfurt; Millennium Tower). Tyto projekty jsou navrženy tak, aby splnily vyvíjející se potřeby mezinárodních podniků a bohatých obyvatel, čímž dále posilují status Frankfurtu jako globálního města.
• Globální investoři přicházejí: Mezinárodní kapitál nadále proudí do frankfurtského trhu s nemovitostmi. V roce 2023 zahraniční investoři představovali téměř 40 % všech transakcí s komerčními nemovitostmi ve městě (JLL). S stabilní ekonomikou Německa a rolí Frankfurtu jako post-brexitového finančního centra, se očekává, že institucionální investoři z Asie, Blízkého východu a Severní Ameriky zvýší své alokace v roce 2025, cílit jak na kancelářské věže, tak na vysoce kvalitní obytné projekty.

Stručně řečeno, frankfurtský realitní trh v roce 2025 bude charakterizován rostoucími nájmy, rychle se vyvíjejícím panoramatem a robustními mezinárodními investicemi. Tyto trendy posílí město jako jedno z nejdynamičtějších a nejkonkurenceschopnějších trhů s realitami v Evropě.

Rizika, překážky a strategické příležitosti

Frankfurtský realitní trh je připraven na významnou transformaci v roce 2025, poháněnou rostoucí poptávkou, ambiciózními výškovými projekty a vlnou mezinárodních investic. Tyto příležitosti však přicházejí spolu s významnými riziky a překážkami, kterými se musí zainteresované strany navigovat.

• Rostoucí nájmy: Obytné a komerční nájmy ve Frankfurtu se očekává, že budou pokračovat ve svém vzestupu. Podle JLL dosáhly průměrné nájmy za kancelářské prostory 48 €/m² za měsíc v prvním čtvrtletí 2024, což představuje 6% meziroční nárůst, a očekává se další růst, neboť se míra volných prostor zmenšuje. Obytné nájmy také vzrostly, přičemž Numbeo uvádí průměrné měsíční nájmy za byt v centru města na 1 500–2 000 €. Tento rychlý růst může ohrozit místní nájemce a podniky, což potenciálně zvýší sociální napětí a vyžaduje regulační zásahy.
• Nové věže & Městská hustota: Panorama města má dramaticky změnit, přičemž projekty jako FOUR Frankfurt a Millennium Tower přidávají miliony čtverečních stop prémiového prostoru (FOUR Frankfurt). Ačkoli tyto projekty přitahují globální pozornost, také vyvstávají obavy o zpoždění výstavby, překročení nákladů a integraci nové infrastruktury do městské struktury. Zvýšená městská hustota může zatěžovat veřejné služby a dopravu a vyžaduje strategické městské plánování.
• Globální investoři přicházejí: Status Frankfurtu jako post-brexitového finančního centra přitáhl institucionální investory z Asie, Severní Ameriky a Blízkého východu (Cushman & Wakefield). I když tento příliv zvyšuje likviditu a rozvoj, také zvyšuje konkurenci o špičkové aktiva a vystavuje trh globovým ekonomickým šokům. Kolísání měn a geopolitické napětí mohou ovlivnit investiční toky a hodnoty aktiv.
• Regulační a politická rizika: Německá vláda zvažuje přísnější regulační opatření na nájmy a ekologické standardy (Handelsblatt). Tato opatření, i když směřují k dostupnosti a cílením na klimatické cíle, mohou odradit spekulativní investice a zpomalit schválení projektů.
• Strategické příležitosti: Navzdory těmto překážkám existuje řada příležitostí pro investory a developery, kteří mohou překonat regulační složitost, zaměřit se na udržitelné a smíšené projekty a využívat rostoucí úlohu Frankfurtu jako evropského finančního centra. Rychlé kroky v oblasti zeleného budování a dostupného bydlení mohou těžit z výhod jak politiky, tak silné poptávky.

Zdroje a reference

• Frankfurtský realitní trh 2025: Rostoucí nájmy, nové věže a globální investoři
• JLL
• Colliers
• Savills
• Omniturm
• Město Frankfurt
• Statista
• Numbeo
• Handelsblatt